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遇拆迁时，“住改非”房屋如何补偿？

您好，就您的提问来说，大致包含三方面要素——征收、住改非、补偿

首先看什么是“住改非”。住改非或者叫住改商，指住宅借助临街的地理优势位置，具备经营手续，具有了经营行为。此类房屋权属证明上一般标注的用途是住宅，但却依法取得了营业执照、税务登记证、纳税记录等相关经营手续。

那么这类房屋遇到征收，如何补偿呢。京平律师对各地住改非的规定进行分析总结，主要有以下几种模式；

1、大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值，比如黑龙江某地在拆迁办法中就是这样规定的。

2、 有些地方住改非也可以按照商业用房进行补偿，比如浙江某地区就是如此方式补偿住改非，也有的地方表述为按房屋实际用途给。

3、 参照商业用房估价，根据是否沿街的具体地理位置进行补偿。比如江苏省的宿迁、淮安、泰州等地多采用此种模式的补偿。对沿街的住改非房屋、非沿街的住改非房屋区别对待，综合营业年限、营业面积等因素。

4 有些地方规定一某个时间点后的住改非房屋只按照住宅进行补偿。比如湖南张家界就规定，2007年之前的住改非房屋，根据经营状况、年限、纳税记录等给予适当补偿，

5、采用混合标准，比如重庆某地方就是采用混合标准。

综上可见，住改非补偿一方面各个地方规定不同，另外各家情况不同，建议被征收人，除了房屋本身补偿外，停产停业损失补偿、搬迁安置和装修补偿，均可主张。

同时提示大家基于征收的专业性和复杂性，不懂的一定及时咨询专业律师。总体遵循合理补偿原则，保障原有的生活居住水平不下降。

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“住改非”房屋也称“住改商”房屋。

我国《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，同时，结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《国家工商总局关于住所(经营场所)登记管理有关问题的通知》的有关内容可知，我国的法律是允许将住房改成经营性用房的，但是这种改变需要满足两个条件：第一个条件是没有任何禁止性规定，第二是必须经有利害关系的业主同意，不让他们的生活受到影响。

而根据《国家工商总局关于住所(经营场所)登记管理有关问题的通知》的规定，企业(公司)、个体工商户在将住宅改变为经营性用房，不论是设立(开业)或住所(经营场所)变更，是需要登记的。

2003年《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中做出规定，对拆迁范围内，产权为住宅，但是已经依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当的补偿。

也就是说，对于经合法登记的“住改商”房屋，在拆迁时可以根据实际情况来给予补偿，不能只因为产权证上的住宅性质就按照住宅用房给予补偿，但是具体的补偿办法还是要由各地方来制定。

所以，“住改商”房屋拆迁，各地方应当制定补偿办法，对办理了营业执照，经合法登记的，参考经营性用房给予补偿。在符合相关法律法规的范围内，对于其停产停业及预期利益等经营性损失也应当给予补偿。

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很高兴能为您解答问题：

住改非，也就是本来是住宅，现在在实际经营了

现在我们就要考虑到企业拆迁的问题

　一是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等；

　　二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失；

　　三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用；

　　四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。集体土地上企业拆迁的，除土地相关补偿费用外的其他方面补偿费用参照上面所述。

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